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Kauf einer gebrauchten Immobilie

Was ist beim Kauf eines gebrauchten Hauses versicherungstechnisch zu beachten?

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie lassen sich Kaufinteressenten von Architekten und Bausachverständigen beraten, um nicht von verdeckten Mängeln an der Bausubstanz sowie hohem, nicht einkalkuliertem Modernisierungsaufwand überrascht zu werden. Wie sieht es mit dem Versicherungsschutz der zu erwerbenden Immobilie aus? Diese Frage sollte der Käufer frühzeitig dem Verkäufer stellen?

Da es keine Versicherungspflicht für private Immobilien gibt, liegt die Absicherung des Hauses in der Entscheidungshoheit des Eigentümers, ob er seine Immobilie gegen die Grundgefahren Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser und Elementarschäden versichert. Kann der Verkäufer keinen Versicherungsschutz für das Wohngebäude vorweisen, sind kritische Nachfragen des Kaufinteressenten im eigenen Interesse geboten.

Vielleicht hat der Gebäudeversicherer die Verbundene Wohngebäudeversicherung wegen Schadenhäufigkeit gekündigt. In der Folge sind andere Versicherer häufig nur unter Einschränkungen und zu höheren Beiträgen bereit, das schadenträchtige Haus zu versichern. Diesen Umstand sollte der Erwerber bei den Kaufverhandlungen kennen. Der Käufer kann ab dem Tag, an dem laut Kaufvertrag Lasten und Nutzen auf ihn übergehen, eine Verbundene Wohngebäudeversicherung mit den versicherten Risiken Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser und Elementar in seinem Namen für die Immobilie abschließen, wenn zu diesem Zeitpunkt kein Versicherungsschutz besteht. Dieser Tag der Gebrauchsübergabe liegt häufig Monate vor der späteren Grundbuch-Eintragung.

Ist das Haus gegen die aufgezählten Gefahren vom bisherigen Eigentümer versichert worden, bietet sich die Überprüfung des bestehenden Gebäudeversicherungsvertrages an. Vielleicht ist die Versicherungssumme nicht ausreichend hoch, die möglichen Kosten des Wiederaufbaus nach einem Feuer zu erstatten. Der Käufer trägt die Gefahr der Unterversicherung bis zur Versicherungsvertragsneuordnung mit dem Gebäudeversicherer. Erst mit der Eintragung in das Grundbuch wird der Käufer Versicherungsnehmer, von nun an ist er der Vertragspartner und offizielle Ansprechpartner des Versicherers. Der Erwerber teilt die Grundbucheintragung durch Vorlage des Grundbuchauszugs dem Versicherer mit. Er kann ab diesem Zeitpunkt ein vierwöchiges Sonderkündigungsrecht nach §96 VVG gegenüber dem Gebäudeversicherer mit sofortiger Wirkung ausüben und das Haus ab diesem Zeitpunkt bei einem anderen Versicherer versichern. Häufig empfiehlt sich aber, das Gebäude zu aktualisiertem Versicherungsschutz bei dem bisherigen Versicherer vorerst weiter zu versichern.

Der Verkäufer hat nach dem Verkauf der Immobilie kein Kündigungsrecht gegenüber dem Gebäudeversicherer. Er schuldet dem Versicherer den Beitrag zur Gebäudeversicherung bis zum Tag der Grundbuch-Eintragung des Käufers. Im Kaufvertrag können hierzu abweichende Regelungen zu Lasten des Käufers vereinbart werden. Fordert der Versicherer den Jahresbeitrag für die Immobilienversicherung vor der Grundbucheintragung vom nicht zahlungsbereiten Verkäufer ein, sollte der Käufer Bereitschaft zur Beitragszahlung signalisieren, um im eigenen Interesse nicht eine Kündigung des Versicherungsschutzes wegen Zahlungsverzuges zu riskieren.

Weitere Informationen zur Wohngebäudeversicherung erhalten Sie bei der

GET Service GmbH
Ingrid Jordan-Berger